E-Mobilität braucht Ladeinfrastruktur für Wohnanlagen

Das Konjunkturpaket der Bundesregierung ist ein klares Ja zur Förderung von Elektromobilität: Bis Ende 2021 verdoppelt der Bund seine Kaufprämie. Für den Kauf eines Elektroautos gibt es dann 6.000 Euro, wenn der Listenpreis des Fahrzeugs unter 40.000 Euro liegt. Zuvor bezuschusste der Bund den Wechsel auf Elektromobilität mit nur 3.000 Euro.  

Doch die Kaufprämie ist nicht das einzige Förderinstrument: Im Rahmen des Konjunkturpakets investiert der Bund zusätzliche 2,5 Milliarden Euro in die Forschung und Entwicklung von Elektromobilität und Batteriezellfertigung sowie den Ausbau der Ladeinfrastruktur. Davon sollen 500 Millionen in den Ausbau privater Ladesäulen fließen. Ein Novum, das zum perfekten Zeitpunkt kommt. Denn Elektromobilität erfreut sich wachsender Beliebtheit.

74.980 neu zugelassene Elektroautos zählten deutsche Kfz-Zulassungsstellen zwischen Januar und Mai diesen Jahres. Das entspricht einem Zuwachs von 92 Prozent. Gut die Hälfte davon fährt mit Plug-in-Hybrid (PHEV). Die andere Hälfte sind rein mit Strom betriebene Fahrzeuge, sogenannte „Battery Electric Vehicle“ (BEV). Damit hat die Zahl der reinen E-Autos einen Sprung nach oben gemacht: Mit insgesamt 36.188 neu zugelassenen Fahrzeugen konnten die Stromer einen Wachstum von 43 Prozent zum Vorjahreszeitraum verzeichnen.

Umso dringlicher die Frage: Wo sollen Fahrzeughalter ihre E-Autos laden? Im öffentlichen Raum oder in der Tiefgarage des Mehrfamilienhauses?

Eines ist klar: Wer sein Elektroauto nicht laden kann, wird auch keines kaufen. Um das Elektroauto alltagstauglich zu machen, hat das Bundeskabinett vergangenen Herbst einen Masterplan geschmiedet: Bis 2030 sollen deutschlandweit eine Million öffentliche Ladepunkte entstehen.

Hält Deutschland Kurs im Ladeinfrastruktur-Rennen?

Die Bundesnetzagentur führt ein Register für Ladestationen. Darin ist jede Ladestation verzeichnet, die öffentlich zugänglich ist. Ausnahme: Der Betreiber hat der Veröffentlichung der Daten nicht zugestimmt. Wer in dieses Register blickt, sieht: Deutschlandweit spannt sich ein Netz von insgesamt 13.551 Ladestationen (Stand Mai 2020). Dabei verfügen die meisten dieser Ladesäulen über mehrere Anschlüsse, um Strom zu zapfen. Unterm Strich stehen rund 26.500 Ladepunkte im öffentlichen Raum zur Verfügung. Das Gros dieser Ladepunkte ist mit einem Steckdosen-Typ 2 ausgestattet. Damit sind an einer öffentlichen Ladestation Ladeleistungen von bis zu 43 kW möglich, eine Ladeleistung von 22 kW ist derzeit allerdings gängiger.

Doch wie einfach ist es, eine Ladestation für sein Elektroauto zu installieren?

Theoretisch ließe sich ein Elektroauto an einer herkömmlichen Steckdose laden. Allerdings sollten Fahrzeughalter davon absehen: Eine normale Steckdose mit 230 Volt schafft lediglich eine Ladeleistung von 2,3 Kilowatt. Würde man beispielsweise einen e-Golf an einer herkömmlichen Steckdose laden, bräuchte er etwa 17 Stunden, um seine Batterien vollständig aufzufüllen. Das Risiko, einen Kabelbrand auszulösen, ist groß. Und Hand aufs Herz: Wer würde auf die Idee kommen, einen Wasserkocher über denselben Zeitraum laufen zu lassen?

Wie sieht also eine sichere Alternative in puncto Ladestation aus?

Mit einer Wallbox erreicht das Elektroauto rascher die volle Ladung Strom: Je nach Ausführung geht das Laden über die Wallbox zwei- bis fünfmal schneller als über die herkömmliche Schuko-Steckdose. Anstelle der 17 Stunden bräuchte der e-Golf so lediglich fünf Stunden und 20 Minuten.

Geschwindigkeit ist das eine, Sicherheit das andere: Um eine Wallbox installieren zu können, braucht es ausreichend dimensionierte Kabel. Der Elektroinstallateur schließt die Wallbox an einer separat abgesicherten Zuleitung der Hausinstallation an. Sicherheitsmechanismen bewahren vor Gefahr. Ein FI-Schalter schützt beispielsweise vor Überlastung sowie tödlichen Stromschlägen. In vielen Wallbox-Modellen ist der FI-Schalter bereits integriert. Fehlt dieser Schalter in der Wallbox, installiert ihn der Fachmann separat.

Darüber hinaus ist die Wallbox mit dem sogenannten „Electric Vehicle Charge Controller“, kurz EVCC, ausgestattet. Dieser Controller steuert den Ladevorgang. Und er kontrolliert die Ladeleistung. So beginnt der Ladevorgang erst, wenn Fahrer oder Beifahrer das Ladekabel Typ 2 richtig eingesteckt und Elektroauto und Wallbox sich gegenseitig erkannt haben. Zugleich sorgt der Stecker Typ 2 für folgendes: Er verriegelt die Steckverbindungen auf beiden Seiten der Ladeleitung. So sichert er die Verbindung zwischen Fahrzeug und Wallbox.

Technisch lässt sich also eine heimische Lademöglichkeit schaffen. Doch wie sieht es rechtlich aus? Fakt ist: Derzeit ist private Ladeinfrastruktur noch nicht per Gesetz geregelt. Dementsprechend gibt es auch noch keinen Rechtsanspruch auf eine Ladestation inklusive Wallbox für das eigene Fahrzeug. Das bedeutet: Das Miet- und Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann Mieter oder Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus bei der Installation von Ladeinfrastruktur ausbremsen.

Existieren im Gebäude keine ausreichend dimensionierten Kabel, müssen neue Leitungen her. Bei der Installation neuer Leitungen handelt es sich um eine bauliche Veränderung. In der Regel verlegt der Elektroinstallateur die Kabel in die Tiefgarage des Mehrfamilienhauses. Nicht selten müssen dafür Mauern durchbrochen werden. Wer einen solchen Eingriff vornehmen möchte, braucht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Legt man die Installation von Ladeinfrastruktur für Elektroautos als Modernisierung oder „Anpassung gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik“ aus, so muss laut Wohnungseigentumsgesetz mindestens eine Dreiviertelmehrheit der baulichen Veränderung zustimmen. Immer noch eine enorme Hürde für eine Ladestation auf privatem Grund.

UPDATE: Ab dem 1.12.2020 wird der Einbau von Wallboxen für Mieter und Eigentümer leichter. Dann tritt das "Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz" (WEMoG) in Kraft. In diesem neuen Blogartikel gibt es alle Infos!

Für Mieter liegen die Hürden besonders hoch. Befürwortet der Vermieter die Ladestation gibt es zwei Szenarien: Einigt er sich mit dem Mieter, handelt es sich um eine Modernisierungsvereinbarung. Es greift § 555f des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Alternativ kann der Vermieter die Modernisierung ohne den Mieter beschließen. Dann handelt es sich um eine Modernisierung nach § 555b BGB. Der Vermieter kann eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen.

Möchte der Wohnungseigentümer keine Ladeinfrastruktur im Gebäude errichten, hat der Mieter derzeit keinen Anspruch auf Modernisierung im Sinne von § 555b BGB. Entschließt sich der Mieter dennoch für eine Mietermodernisierung, kommt es zu einem gängigen Rechtsproblem: Wann und wie erlaubt man einem Mieter Eingriffe in die Bausubstanz der Mietsache, wenn er im Eigeninteresse handelt?

Doch selbst wenn sich Vermieter und Mieter einig sind, braucht es nach dem WEG in Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern die Zustimmung aller Eigentümer, wenn die Ladestation einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum bedeutet.

Die Regierung hat die Problematik erkannt und reformiert die Gesetzgebung. Auf ihrer Webseite kündigte Christine Lambrecht, Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), bereits im Januar an: „Sowohl Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen als auch Mieterinnen und Mieter sollen ein Recht auf den Einbau von Ladeinfrastruktur haben. Um die Handlungsfähigkeit von Eigentümerversammlungen zu verbessern, wollen wir die Anforderungen an ihre Beschlussfähigkeit senken und die Online-Teilnahme an WEG-Versammlungen ermöglichen.“

Doch die WEG-Reform verzögert sich. Am 16. Juni diesen Jahres sollte die Novelle verabschiedet werden. Doch bereits bei der ersten Lesung Anfang Mai zeichnete sich ab: Es besteht noch größerer Abstimmungsbedarf.

Grundsätzlich einig scheinen sich die Koalitionspartner darüber, die im Gesetzesentwurf vorgesehene starke Stellung des Verwalters durch Kontrollmechanismen abzuschwächen. Auseinander gehen die Meinungen von Union und SPD laut einem Bericht des Tagesspiegels, für welche Beschlüsse künftig welche Mehrheiten erforderlich sein sollen. Zum Showdown wird es wohl erst nach der parlamentarischen Sommerpause kommen.

Ist der Weg geebnet, dürfte Elektromobilität noch mehr ins Rollen kommen. Wie bereitet man sich als Immobilienbesitzer oder Wohnungseigentümer vor?

• wie sich Ladestationen in Gemeinschaftseigentum von Mehrfamilienhäusern integrieren lassen
• warum Mieter und Wohnungseigentümer zunehmend auf Elektromobilität umschwingen werden
• weshalb es sich lohnt, ihnen eine private  Lademöglichkeit für ihr Elektrofahrzeug zu bieten
• warum Mode 3 für heimisches Laden die beliebteste Ladebetriesart ist
• welche Vorteile eine Wallbox inklusive eines Ladekabels Typ 2 mit sich bringt und
• wie sich die Komplexität von Ladeinfrastrukturprojekten auf drei Hauptschritte herunterbrechen lässt - von der Auswahl der Ladebetriebsart, über ein passgenaues Messkonzept für Ihre Ladestation bis hin zur Abrechnungsart.

So können Mieter und Wohnungseigentümer künftig ihr Fahrzeug bequem zuhause mit Strom betanken.

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Autor: Maurice Brass