Wärmecontracting – So gelingt die rechtssichere Umsetzung

Die Stoßrichtung ist klar: Um die Klimaziele einhalten zu können, muss der Gebäudesektor umfassend energetisch saniert werden. Doch in Deutschland ist jede zweite Heizung ineffizient. Die Sanierungsquote liegt bei nur 1%. Um die Klimaziele zu erreichen, wäre eine Verdopplung der Quote nötig. Das Contracting von Wärme kann hier den nötigen Anreiz geben, da es viele Vorteile bietet und regenerative Energien verstärkt zum Einsatz kommen können.

Allerdings müssen ein paar rechtliche Aspekte beachtet werden, damit aus einem Wärmecontracting-Projekt und der neuen Heizungsanlage kein Bumerang wird.

Der Contracting-Vertrag für ein Wärmecontracting-Projekt, der zwischen dem Contractor und dem Gebäudebesitzer geschlossen wird, sollte unter anderem*, folgende Aspekte beinhalten:

• Leistungsbeschreibung
• Vertragslaufzeit
• Wärmepreise
• Grundpreis (verbrauchsunabhängige Kosten) pro Jahr und
• Arbeitspreis (verbrauchsabhängige Kosten) in Cent pro Kilowattstunde
• Preisänderungsklauseln       
• Angaben zur Dimensionierung der Heizungs- oder Warmwasseranlage
• Regelungen zum Umstellungszeitpunkt sowie zur Laufzeit des Vertrages
• Technische Anlagenskizze mit markierten Eigentumsgrenzen
• Zusatzleistungen
• Endschaftsklauseln

*Diese Aufzählung ist nicht abschließend.

Das ist unter unter folgenden Voraussetzungen möglich:

• der Mieter muss die entstehenden Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser tragen
• die Wärme wird mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem ¬Wärmenetz geliefert
• die Kosten der Wärmelieferung übersteigen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht (s. nächster Punkt)
• der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform angekündigt

Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80%, kann sich der Wärmelieferant auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.
Diese Vorgaben sieht das Mieterrecht vor (§ 556c BGB (1) – Warmmietenneutralität).

Wie wir eben gesehen haben, ist eine Umlage der Entgelte nur möglich, wenn die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Das heißt, beim Kostenvergleich sind für das Mietwohngebäude gegenüberzustellen:

• die Kosten der Eigenversorgung durch den Vermieter mit Wärme oder Warmwasser, die der Mieter bislang als Betriebskosten zu tragen hatte, und
• die Kosten, die der Mieter zu tragen gehabt hätte, wenn er die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegende Wärmemenge im Wege der Wärmelieferung bezogen hätte.

Bei dieser Berechnung unterstützt beispielsweise der Kostenvergleichsrechner des Verbands für Wärmelieferung (VfW).

Auch und vor allem beim Einsatz von Wärmecontracting in bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaften sind rechtliche Details zu beachten. So ist das Ganze in der Eigentümerversammlung anzumelden und zu beschließen. Ob alle Eigentümer zustimmen müssen oder nicht, hängt u.a. davon ab, ob bauliche Veränderungen notwendig sind.

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